老旧小区“原拆原建潮”来了, 不花钱就有房住, 为何仍有人反对?

"我们这栋楼的墙皮剥落得都能看见红砖了，去年台风天整栋楼都在漏水。"

在虹口区53街坊住了三十年的赵阿姨，望着自家墙角的霉斑直摇头。当听说政府要免费给老房子"脱胎换骨"时，她激动得连夜给在外地工作的儿子打电话报喜。

然而三个月后，这个承载着七百多户居民"新房梦"的改造项目，却因近三成住户拒签而戛然而止。

这样的场景正在上海多个老旧小区上演。

从普陀区甘泉三村到长宁区天山五村，那些曾被视作"天上掉馅饼"的旧改工程，在推进过程中屡屡碰壁。

据市住建委数据显示，2023年全市有11个原拆原建项目因签约率不足陷入停滞，涉及居民超3000户。政府全额买单的惠民工程，为何会遭遇如此尴尬？

◆“众口难调”的旧改困局

原拆原建模式本为解决老旧小区安全隐患、提升居住品质而生，但为何仍有近三成居民拒绝“白送新房”？而这其中最主要的争议，集中在四大核心矛盾：

1. 面积之争：“拆一还一”难满足改善需求

上海的原拆原建普遍采取“拆一还一”原则，即在原有套内面积基础上赠送厨卫和阳台，但多数居民的实际居住面积增幅有限。以甘泉三村为例，王先生家从十几平方米扩至28平方米，李女士家则从20多平方米增至38平方米。

然而，对于三代同堂的家庭，这样的空间仍显局促。“家里来客人只能坐床上”成为普遍抱怨2。

更有居民直言：“我们想要的是动迁，拿钱去郊区买大房子。”

部分产权户期待货币化安置，而非原地置换。一位未签约居民坦言：“原拆原建后房子还是小，不如卖掉老房，加点钱换到远郊改善型住宅。”

2. 政策认知偏差：期待“一夜暴富”的惯性思维

过去动迁带来的“拆迁致富”神话，让部分居民对原拆原建产生心理落差。甘泉三村张先生提到：“很多人以为旧改等于动迁，能拿钱走人。

”实际上，原拆原建的核心是“原地升级”，居民需经历四年过渡期，且无法通过面积置换获取额外收益。

这种认知偏差导致部分人拒绝签约，甚至幻想通过拖延争取更高补偿。

3. 质量隐忧与生活成本焦虑

尽管政府承诺新房配备电梯、绿化及地下车库，仍有居民担忧重建后的房屋质量。一位反对者表示：“老房子虽破，但地段金贵。万一新房隔音差、物业费高，反而增加负担。”

此外，部分老年居民对过渡期的租房生活感到不安，担心“有生之年等不到回迁”。

4. “100%签约”的高门槛困境

政策要求产权户签约率必须达100%，这成为项目推进的最大障碍。甘泉三村937户中，即便700多户已签约，仍因少数人反对而中止。

居民李女士无奈道：“哪怕一户不同意，整个小区都得陪绑。”这种“一票否决”机制在人口结构复杂的老旧社区中极易引发僵局。

◆破局之路：其他城市的探索与启示

面对上海旧改的“签约困局”，杭州、广州等地的创新模式提供了新思路：

1.杭州浙工新村：居民自筹+政府补贴的“自主更新”

作为杭州首个居民主导的危旧房改造项目，浙工新村采取“资金共担”模式：原有面积按1350元/平方米出资，扩面部分单价3.4万元，车位另购。

居民总出资5亿元（占重建费用80%），政府通过旧改、加梯等政策补齐剩余资金。2025年交付的新小区配备电梯、人车分流和管家服务，二手房挂牌价达5万元/平方米，实现了居住品质与资产价值的双提升。

这一模式的关键在于赋予居民决策权。

从户型设计到资金分配，业主通过自治组织全程参与，极大降低了协调成本。项目负责人表示：“自筹资金让居民更珍惜改造成果，签约率自然提高。”

2.广州“按栋推进”：分层突破签约僵局

针对“100%签约”难题，广州尝试“按栋推进”策略：若某栋楼同意率达95%，即可先行改造，避免因个别住户反对而全盘停滞。

这种方式既保障多数人利益，又通过“示范效应”推动剩余楼栋签约。

◆专家建言：政策优化与制度创新

易居智库研究总监严跃进指出，原拆原建需从三方面突破：

降低签约门槛：将产权户签约率从100%调整至90%-95%，并允许“分阶段推进”；

灵活产权政策：对抵押房产简化登记流程，探索“带押过户”；

多元资金渠道：引入社会资本，允许居民通过公积金、低息贷款等方式支付扩面费用。

此外，兰州推出的“水电气暖协同过户”、广西针对历史遗留问题的“证缴分离”等政策，也为化解产权纠纷、提升居民获得感提供了参考。

结语：

老旧小区改造不仅是物理空间的重建，更是利益博弈与社区治理的考验。

当“免费福利”遭遇个体诉求的复杂性，唯有通过制度设计平衡公共利益与个人权益，才能让“原拆原建”真正成为民心工程。